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??一季度，广州楼市“止跌回稳”态势持续巩固。

??广州市住建局数据显示，1~3月，全市一手住宅网签面积172.67万平方米，同比增长36.8%，11个区同比增幅均超过10%；二手住宅交易登记面积242.27万平方米，同比增长26.2%。

??库存方面，截至3月末，一手住宅库存面积降至1022.62万平方米，较去年底减少56.64万平方米，去化周期缩短至14.3个月。

??价格方面，来自国家统计局数据显示，去年11月至今年2月，广州一手住宅销售价格同比指数从89.6逐步回升至92.2；今年1月环比指数重返100，自2023年6月以来首度回正。从走势来看，指数有望继续回稳。

??克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，与去年“以价换量”不同，今年一季度楼盘普遍未出现大幅降价促销，加之新盘主打新规产品，同价位下得房率更高，也助于价格企稳。

??中海地产广佛公司营销总经理罗玲亦表示，目前市场保持平稳，公司多个主力项目售价与去年四季度基本持平。

??“广州各区房价泡沫基本出清，成交回稳后，购房者看跌情绪明显缓解。”肖文晓表示。

??高性价比楼盘走俏

??市场回暖之际，开发商出货速度加快。

??以3月开售的万科理想花地·傲璟为例，首开销售额达7.53亿元，全月累计破8.8亿元，小户型产品已基本售罄。

??据上述项目相关负责人介绍，傲璟热销的关键在于三点：核心区位、配套成熟、价格好。项目落位广州荔湾区核心，总价300多万元起，覆盖刚需与刚改产品。

??由于首开去化理想，这一项目即将加推全新4号楼，74~115平方米高使用率户型，售价将小幅上调，这成为近期少见的“首开即提价”项目，反映强劲市场信心。

??珠江天河都荟项目同样热度攀升。据项目相关负责人表示，作为广州天河区首个新规项目，户型使用率高达120%，自3月底营销中心开放以来，每天客户络绎不绝，冻资人数已超过500人。“项目核心吸引力在于均衡的产品力和极具竞争力的入市门槛，如72平方米实现了三房带主套间，是天河区少有的好产品。”

??另据罗玲介绍，目前，中海旗下三类项目表现亮眼，一是像亚运城这类性价比高、学区配套优质的项目，每年一季度迎来学位置业高峰；二是以中海大境为代表的“六边形”项目，满足主城区改善型客户多维需求；三是现房项目，客户对品质眼见为实。

??此外，保利珠江印象、越秀桂悦东晓、越秀珑悦西关、招商林屿境等多个“新规”项目在一季度亦实现理想去化。

??“目前，新推项目去化率可达40%，原因是这些项目多定位为高性价比的改善型产品。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，早期推售项目去化率较低，新房市场普遍呈现分化格局。

??这一态势在广州白云区就有上演，部分项目不得不深度折价换量。

??以广州白云区白云湖板块为例，因靠近地铁、配有9年一贯制学校的项目价格相对稳定，但周边其他竞品只能以价换量。某TOP30房企营销负责人直言，市场分化十分严重，全市真正热销的项目也就三四十个，一些有硬伤的楼盘一个月成交量仅个位数。据他估算，能够热销且价格企稳甚至上涨的项目占比约2成，其余楼盘仍处在不同程度打折促销中。

??一位广州市区楼盘操盘手亦坦言，新规楼盘热度高，定价灵活；旧项目只能靠价格砸出来，如天河某盘由“8”字头跳水至“5”字头后，成交迅速恢复。

??刚需加速“转场”二手房

??“刚需人群正在加速转向二手房或租赁市场。”李宇嘉分析称，一季度，广州二手住宅交易占比已接近6成，其中200万元以下总价房源占比高达56%，新房市场则逐渐转向以改善型需求为主。

??林小姐就是其中之一。3月，她在广州越秀区购入一套60多平方米楼梯房，总价约200万元，“虽然是‘老破小’，但市区配套齐全，通勤便利，生活有保障。”她坦言，几年前与她预算相同的朋友普遍选择增城等外围区域新盘，如今房价波动、配套未跟上，让她最终放弃了买新房的打算。

??选择二手房“先上车”的刚需并不少，广州市住建局相关数据显示，当前二手房成交中，90平方米以下产品占比达55%；刚需通过二手房市场完成首次置业，也进一步激发了改善型购房者的置换需求。

??多位房产中介机构经纪人透露，一季度成交房源以低总价为主，尤其集中在广州中心五区、番禺区。一方面，结婚、入学等刚性需求推动客户入市，买房后即入住；另一方面，部分业主因放盘时间较长，心态发生变化，主动降价促成交易，高性价比二手房因此更受刚需欢迎。

??“新规楼盘以高颜值、高得房率、高性价比撬动改善需求；二手房则因价格合理、现房可见成为刚需优选，形成良性互补。”肖文晓分析。

??这一趋势也推动房企在服务模式上作出响应，保利、越秀、中海等头部房企正在发力“以旧换新”，提升换房效率，如保利整合3公里内房地产中介资源，设立专项激励推动旧房成交，并成立高端专项团队为高总价客户提供定制化服务，助力改善型需求快速落地。

??二季度迎推盘潮

??“今年一季度，广州新增商品住宅供应面积仅88万平方米，同比减少24%，有效供应不足，是一季度新房成交弱于二手房的核心原因之一。”肖文晓表示。

??不过，市场即将迎来补仓窗口。克而瑞数据显示，广州去年成交的49宗涉宅地中，有34宗集中在去年四季度完成出让，22宗集中于去年12月，预计将在二季度陆续入市，带动新房市场活跃度回升。

??广州中原研究发展部研判认为，受“清明假期”及传统淡季影响，4月上旬入市节奏略缓，但中旬起将有新盘集中亮相，主要分布在天河、海珠、番禺三区，价格带集中在4万~6万元/平方米，竞争尤为激烈，多数项目计划在“五一”节前抢占流量高峰。

??“我们会积极把握五六月销售黄金期。”罗玲透露，中海计划在“五一”期间围绕客户置业痛点，提供一系列堵点打通服务，如“以旧换新”置换补贴、为关注期房品质的客户提供实地看楼等服务，提升购房体验。

??不仅中海在发力，保利、越秀、万科、华润、珠江实业等市场占有率较高的房企也在积极备战“五一”，密集上演开盘、加推、优惠促销等揽客动作，市场热度有望再度升温。

??尽管如此，从全年看供应仍将偏紧。根据《广州市2025年住房发展年度计划》，2025年批准预售商品住房建筑面积565万平方米、约5.4万套，为近10年来最低水平。

??对此，广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示，若按照广州近两年的网签水平（2023年为8.8万套，2024年预估为7.3万套）推算，2025年供应套数将明显低于市场消化能力，全年或出现2万~3万套供需缺口。

??“新增供应锐减，与去年底土地出让规模大幅缩减有关。”邓浩志认为，一旦全市库存加速去化，局部区域或率先进入供不应求状态，价格亦有望在局部形成突破。结合近期部分楼盘试探性涨价来看，今年广州房价大概率会出现结构性上涨行情。