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??开工两年多，河北保定中联农全链物流园土地流转风波还在继续。

??中联农全链物流园又名中联农国际农产品物流园，位于河北保定莲池区焦庄镇青堡村，项目对外宣称总投资10.6亿元，打造农业三产融合示范工程，规划布局为“四区一基地”，即农产品种植加工区、农产品批发交易区、生活品仓储物流区、副食品集中加工销售区、小番茄种植基地。

??该园区是通过流转方式占用青堡村集体土地，计划占地1060亩。不过，掣肘土地流转难，自2022年8月开工建设至今，实际圈占土地面积不足预期的一半。

??8月上旬，中国房地产报记者在中联农全链物流园走访发现，园区一端的配套用房建设如火如荼，而在另一端，青堡村部分村民也在加大对承包土地的看护力度，试图防止被强行施工占用。据了解，参与看护土地的村民普遍不同意土地流转，在他们看来，此次流转土地开发疑似变味走样，应尽快恢复土地原有用途。目前全村仍未签订流转协议村民为57户。

??此前，曾拒签土地流转协议村民多达80户，涉及承包土地225亩。自2023年9月始，这些村民在中联农全链物流园南侧田地间，临时搭建集装箱看护房，轮流值班，日夜看守。

??园区投资方中联农（保定）国际农产品物流有限公司（以下简称“中联农保定公司”）主要负责人则向记者表示，当初选择将项目落地青堡村，得到村里反馈是各方面都没有问题，并已经两委班子会、党员大会、村民代表大会讨论通过。但到了实施阶段，出现了村民满意不满足现象，造成部分土地流转推进陷入僵局，村民损失，企业也损失。“这也间接影响到部分被流转土地，在支付了两年租金后，却仍不能使用。”这位负责人向记者坦言。

??截至目前，中联农全链物流园土地制约发展的瓶颈仍未破解。园区前景引发关注。

??触及耕保红线

??中联农保定公司主要负责人还向记者透露了投资青堡村的历史原因。中联农全链物流园为招商引资项目，起初也被当地视为原址产业转型升级项目，旨在为加速推进河北雄安新区白洋淀上游河道周边养殖业清退工作，彻底解决散户养牛业因连年亏损，而出现拖欠工资、饲料款以及土地流转费等一系列棘手问题。

??出乎意料的是，土地流转遭遇难题。

??2022年9月24日，焦庄乡政府、青堡村委会及中联农保定公司三方组织召开协调会议，集中讨论为解决青堡村落后的养牛产业，进而实现牛场转型升级，从根本上解决该村“老大难”问题。

??经村两委班子会议决议，同意向中联农保定公司流转集体土地938.7亩，用于建设冷链物流和农产品加工。

??2023年2月8日，青堡村委会张贴公告称，为推进中联农全链物流园项目落户青堡，在区、镇两级政府的主持下，该村于2023年2月7日召开党员大会，同年次日，召开村民代表大会，先后通过了中联农全链物流园占地土地流转方案。

??“公告”称，中联农全链物流园落户青堡村，涉及该村土地1060亩左右，以流转方式占用。土地流转期限20年，前5年租金每亩3000元/年，之后每5年租金上调一次，直到土地租金达到每亩4500元/年。

??尽管土地流转费（租金）远高于市场标准，但青堡村部分村民并不愿意出租土地。

??尤其是在严控耕地“非农化”“非粮化”的政策背景下，甚至有村民对此顾虑重重，认为被流转土地（含耕地）用于非农建设，与现行政策不符。

??焦庄镇政府相关负责人对此表示，中联农全链物流园占地范围主要为原牛场养殖业占地范围，属于设施农业用地。

??青堡村村民华涛则认为，即使是设施农业用地，但属性仍为耕地。

??华涛向记者证实，早在2003年，他与同村近80户村民将各自名下承包地累计225亩，共同转租给同村村民赵某寅用于建设奶牛养殖基地，租期20年。而在此之前，这些承包地均为耕地。

??截至2023年9月1日，转租给赵某寅的225亩土地已到期，对此，包括华涛在内土地出租村民一致要求，承租人拆除、清理相关建筑物，不再续租或转租给中联农保定公司。应尽快将土地收回后返还各户，恢复耕种。

??华涛还告诉记者，中联农全链物流园起步区所占用的地块中，有近42亩集体土地被认定为其他林地，实际上是由村民在以前承包经营的耕地上种树而来。

??记者据保定市土地利用总体规划（2006-2020年）中心城区土地利用总体规划图显示，位于青堡村中联农全链物流园用地范围内，主要分布有其他农用地、耕地、基本农田和少量林地。

??“受村民各种质疑冲击影响，青堡村土地流转进展并不顺畅。”青堡村委会主要负责人向记者表示，目前全村只有三分之二村民签订土地流转协议，按照上级要求，将继续推动青堡村土地流转问题的解决。

??土地流转暗藏玄机

??经土地流转后的相关地块，其土地性质变更同样在青堡村引发质疑。

??记者据了解，中联农全链物流园起步区土地流转协议签约现已全部完成。其中部分流转土地还办理了农转用。

??2023年12月29日，河北省政府向保定市政府作出欧洲杯开户app：保定市2023年度第221批次建设用地的批复（冀政转征（2023）2249号），批复显示，同意将集体农用地22.5986公倾转为建设用地，其中涉及耕地0.8479公顷、非耕农用地21.7507公顷。

??该批次涉及4个地块，按照国土空间总体规划，拟开发用途为仓储用地，土地权属均为青堡村集体土地。

??当地受访村民认为，“只转用不征收”获得集体建设用地，项目方巧妙绕过了建设用地指标不足的且审批较慢的政策限制，村民获得较少土地收益。

??公开资料显示，保定市自然资源和规划局、保定市国土资源局莲池区分局在相关文件中均载明，保定市2023年度第221批次建设用地“只转用不征收”，依据是该批次涉及4宗地块规划用途为仓储用地，属于青堡村村委会兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营共同举办企业。

??也有青堡村民表示，为获批集体建设用地，采用“与村联营”等名义申报并不准确。

??事实上，中联农保定公司与青堡村仅存在土地租赁关系。对此青堡村委会主要负责人也向记者证实，除了土地出租，该村并未与中联农保定公司涉足其他方面合作。

??华涛认为，中联农全链物流园即便已获得集体建设用地，也应严格履行出让前的各项报批手续。根据《土地管理法实施条例》规定，土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。

??出让方案获得市（县）人民政府同意后，双方才可依据出让方案签订转让合同，合同内容与出让方案不符的，以出让方案为准。转让合同签订后报市（县）人民政府自然资源主管部门备案。

??中联农保定公司方面回应称，保定市欧洲杯开户app：村集体经营性建设用地的供地方案和流程处于征求意见阶段。

??据了解，近期会进入供地流程正式实施阶段，届时园区将按照最终确定的新政策执行。

??记者在青堡村了解到，除了“只转不征”引发非议外，村民们围绕土地流转的质疑声也未曾间断。

??有青堡村民表示，此轮土地流转实际是通过 “以租代征”获取集体土地，用于非农项目建设，打政策“擦边球”。

??2023年2月9日，有青堡村民通过人民网《领导留言板》反映称，中联农全链物流园涉嫌以租代征侵占青堡村村民土地。

??2023年2月24日，保定市莲池区委回复称，该项目属于设施农业，相关占地已在莲池区行政审批局进行了备案，因规划限制，对所占土地只能进行租用。

??2024年5月24日，焦庄镇政府在欧洲杯开户app：中联农全链物流园项目土地流转事宜告全体村民书中也表示，因该项目土地位于南提路以南，处于城镇开发边界以外，根据相关法律规定、政策及地区规划情况，目前无法进行土地征收、收储、国有化出让。

??记者据保定市政府于2024年6月15日印发《保定市国土空间总体规划（2021-2035年）》（中心城区国土空间规划分区图）显示，中联农全链物流园项目区域已纳入保定市未来中心城区规划范畴。

??“选择流转方式获取用地指标，对于开发农产品批发

??市场（物流园）非常有利，成本低，时效快。”中联农保定公司主要负责人对记者说。

??农业园念起地产经？

??集体土地开发建设物流园本身就已颇具争议。

??华涛认为，中联农全链物流园缺乏科学规划，定位不准盲目上马，刚性约束不足，仍以传统房地产开发思维运营园区。

??经实地走访该园区（起步区）后可发现，集产业地产开发，仓储、商铺、公寓皆在建设和招商。

??在当地村民看来与项目筹建时的宣传大相径庭。

??有媒体报道，中联农全链物流园项目聚集农产品种植、加工、粮油、水产、冷链、花卉、仓储、物流等农业全业态，是大型综合农副产品一级批发大市场。同时逐步将之前零散的批发集散地引流到物流园，最大限度提升一站式集中采购的平台优势。截至2023年9月20日，已有165家企业签约园区，项目涵盖生鲜、水产、淡水鱼、冻品、牛羊肉、调味品等多个种类。

??中联农全链物流园业态发展现状究竟如何？

??记者在该园区走访时发现，目前项目起步区主要建筑有3栋温室大棚、16栋大型仓储以及3栋配套用房，部分已投产启用。但园区内配套产业较少，整体发展缓慢。

??记者在园区种植示范区了解到，3栋单体建筑面积达4000平方米的温室大棚，除1栋棚内种植有小番茄外，其余2栋自建成以来闲置至今。在物流仓储区，单体建筑面积800～2100平方米的16栋仓储，同样闲置率高企，仅有标号为A2、A3、A6、A9、A13、A15等仓储内有商户存放产品，且普遍为饮品、副食及酱菜系列产品，其余仓储普遍处于空置状态。

??3栋已建成的配套用房中，沿街一栋由园区投资方自用外，其余2栋多数房产长期空置，目前配套用房仍在开发建设中。

??“自今年初正式招商以来，近30000平方米的物流仓储区已出租过半。”中联农全链物流园招商接待中心相关负责人向记者表示，物流仓储区商户入驻率低，原因是部分商户在交纳租金后还未来得及入驻。

??该负责人也向记者坦言，只要交纳1万元入驻意向金后，不再对商户设定入园期限，什么时候来都可以。

??该园区业态还存在“小而乱”的现象，整体产业优势并不突出。记者走访时发现，原本用于种植的温室大棚却开办成了超市，位于园区入口的一栋温室大棚，一家名为福惠超市已进驻，棚内摆放有货架及物品，但现场并未见营业。

??前述招商接待中心相关负责人对此表示，该园区计划将配套用房（一层）对外出租并打造小吃一条街。目前该园区对外招租商铺多达数十套，单套建筑面积70～120平方米，月租金为每平方米30元。“配套用房2-3层，除了办公、住宿外，还要引入酒店。为进一步完善园区配套，将来还要开发数栋多层住宅楼。”这位负责人对记者说。

??记者另据了解，由于该园区用地手续不完善，导致开发建设的配套用房施工等审批手续存在缺失现象。此外，已建成投产的温室大棚和仓储也存在竣工未验收的情况。

??保定市自然资源和规划局建设工程规划处相关负责人向记者证实，经查询，中联农全链物流园项目并未办理建设工程规划许可证。该负责人还告诉记者，对于建设工程规划许可证核发范围，是针对国有建设用地上的新建项目。

??（应受访者要求，文中华涛为化名。）