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??2024年8月7日，上海新一轮集中土拍落幕。

??开拍前徐汇滨江的原“小米总部地块”就备受瞩目，共吸引了7家优质房企参与角逐，其中四家为副部级央企背景。

??毕竟该地块亮点颇多，首先是地处上海徐汇滨江一线，紧邻西岸金融城，对面是均价178000元/平方米的香港置地·启元，紧邻4、12号线大木桥路站大约600米，且没有保障房要求。

??该地起始楼面价达100805元/平方米，已经超越全国单价地王纪录，最高总价限制为48.048亿元，溢价率30%，如果地块最终达到最高限价，将采用摇号方式确定竞得者。

??8月7日开拍当日，半小时就触顶30%的溢价率限制，进入摇号环节，最终由绿城拿下，至此，该地块以131045元/平方米的楼板价，一跃成为全国单最新单价地王。

??2024年8月7日，上海新一轮集中土拍如期开拍，挂牌的5宗地均成功出让，总成交建面25.6万平方米，成交总金额109.5亿元，整体溢价率为12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率历史纪录。

??本批次土拍是‘沪九条’出台后的第二批宅地出让，自上轮起，上海土拍取消自2021年实行的溢价率10%封顶原则，在出让条件中也没有房地联动价的相关规定。

??本轮竞拍的5宗地中，徐汇滨江地块关注度最高，该地曾在2021年由小米竞得，当时性质是商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。原本计划打造成小米的上海金融总部，今年上半年因市政规划用地发生改变，政府重新收储，用地性质随后变更为宅地。

??重新上架后，起始价为36.96亿元，且未设中小套型比例要求，并以“招挂复合”方式出让，最高总价限制为48.048亿元，如果地块最终达到最高限价，将采用摇号方式确定竞得者。

??值得注意的是，该地起始楼面价达100805元/平方米，已经超越融信的全国单价地王纪录。2016年，融信以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块，楼面价约100218元/平方米，成为当时全国单价地王。

??此次竞拍的徐汇滨江地块不设置房地联动价，可以参考的是项目对面是香港置地·启元，均价178000元/平方米，是今年上海第四批次新房的单价天花板，于今年4月开盘热销，认购率235%，两个小时就清盘。

??该地块开拍半小时就触顶30%的溢价率限制，进入摇号环节，最终由绿城拿下，总价48亿元，楼板价131045元/平方米，一跃成为全国单最新单价地王。此次土拍结束后，徐汇滨江的价格体系有望再次被刷新。

??从此次出让的5宗地块整体来看，1宗地封顶摇号、1宗低溢价、3宗底价成交，虽然整体溢价率高达12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率新高，但主要是被徐汇滨江小米地块30%溢价抬高，实际本轮土拍市场热度冷热分化明显。

??从房企来看，本次挂牌的5宗地中，浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固等偏远地块均仅有1家房企参拍，虹口江湾地块有绿城、象屿、保利发展3家房企参拍，而热度最高的徐汇小米地块有多家房企/联合体参拍，包括保利、招商&徐汇城投、中海&西岸集团、华润、绿城、越秀&象屿、宸嘉等参与竞买。房企参拍热情明显冷热不均。

??从出让具体地块来看，虹口江湾地块位于中外环，虽然地块位置不及徐汇小米地块，但交通还算便利，地块距轨道交通3号线江湾镇路站0.6公里，生活配套也比较丰富，该地引得绿城、象屿的竞争激烈，经过24轮出价，最终绿城以12亿元竞得，溢价率6.48%，楼面价48447元/㎡。

??而余下的浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固地块略显冷清，各有一名竞买人报名，因此都以底价成交，竞买人分别是浦开、奉贤新城公司和保利发展。

??值得注意的是上海本轮土拍民企积极性明显提升，绿城、宸嘉均积极参拍，尤其是绿城，同时参拍徐汇滨江和虹口江湾地块。竞拍结果来看，绿城运气最佳，不仅摇中本场土拍最热门的徐汇滨江小米地块，还以6.48%的溢价率斩获虹口江湾地块。最终绿城以60亿元的总成交金额占到本场土拍总金额的55%。

??2024年8月7日，就在土拍结束后不久，上海土地交易市场紧接着发布了下一批次土拍出让公告，共挂出2宗地块，分别为静安区曹家渡社区 C050301单元9A-20地块及静安区灵石社区N070402单元094a-14地块。

??出让预告称：针对房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境，实现资源配置效率最优化和效益最大化，加大优质住宅用地供应。

??自上海新“沪九条”中明确要求优化土地和住房供应后，上海已进行了两场土拍，这两场土拍都取消了自2021年实行的溢价率10%封顶原则，在出让条件中也没有房地联动价的相关规定。

??从结果来看，上一轮土拍杨浦两宗宅地分别以17.12%和21.18%高溢价成交，这一轮土拍徐汇滨江小米地块30%溢价封顶，两场土拍热度均明显回升。

??但同时土拍市场冷热不均的现象依然存在，上一轮宝山顾村和奉贤新城两宗远郊地块以底价成交，这一轮浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固地块均以底价成交，冷热分化十分明显。

??究其原因，很大程度上还是与市郊区新房去化速度差异有关，尽管在“517”新政之后，市场有一定的积极效果，但是利好更多地集中在市区，中心城区优质项目更是出现“日光盘”，郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。

??在这背景下，也就不难理解上海第五批土拍选择挂牌静安2宗宅地。我们认为，未来土地供应端将继续延续“高频、少量、质优”的供地策略，土拍市场将聚焦在核心城市优质板块。

??总的来看，上海本轮土拍如期延续冷热分化的格局，未来市场分化行情也将进一步加大。

??需要注意的是，土拍市场的热度的维系，既要有土地质量的保障，还要有正常利润的预期，同时也离不开良好的项目去化。

??随着上海核心区域地块的持续出让，这些区域的土拍热度也或将出现一定程度地下降。未来上海，高端市场的产品竞争也会加剧。