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??8月12日，有市场传闻称香港半山豪宅项目——凯玥刚敲定了一笔高达10.5亿美元的再融资。

??一位知情人士对中国房地产报记者表示，这笔贷款是8月10日完成募资的，将用于支持凯玥项目的贷款偿付及后续开发运营。

??2017年，龙光集团及合景泰富以约169亿港元竞得港岛南区鸭脷洲利南道住宅用地，2023年初以“凯玥”的案名推出市场，总货值高达300亿港元。两家房企出险后，长实集团、美国资产管理公司Ares Management（以下简称“Ares”）都曾有意收购该项目的债权。

??凯玥是龙光集团、合景泰富境外债务重组计划中的关键一环，但项目未偿还的86亿港元本金即将于8月25日到期。对于两家公司而言，这笔再融资的落地颇为迫切且重要，既保住了项目的控制权，也为债务重组增添了谈判砝码。

??市场回暖 再融资落地

??凯玥位于港岛南区临海地段，背山面海，包含6座住宅楼，可售单位仅295套，实用面积约1340平方呎至9663平方呎（约124平方米至898平方米），主力户型为三房、四房，另有顶层复式、大平层及平台花园等特色户型。

??该项目2018年开始动工建设，1年后，龙光集团、合景泰富成立的合资公司向汇丰银行、渣打银行、工银亚洲等组成的银团贷款了102亿港元。这笔融资分为67.2亿港元定期贷款以及38.55亿港元循环信贷，5年期，到期时间为2024年8月25日。

??公开资料显示，截至目前，凯玥这笔银团贷款的利息均按期支付，待偿还本金为86亿港元。据市场消息，今年5月份，龙光集团、合景泰富便委托摩根大通作为独家承销商为凯玥的贷款安排再融资。最终，包括德意志银行、冰源资本等在内的机构提供了10.5亿美元的借款，年利率13%，期限30个月，并有两次六个月的延期选择权。

??有业内人士认为，凯玥能够顺利获得再融资，与香港楼市回暖息息相关。今年2月份，香港撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。据机构统计，在撤销“辣招”的刺激下，今年上半年，香港2000万港元以上的一手私人住宅买卖合约登记录得957宗，创近3年新高，成交金额约448.92亿港元。而凯玥也持续录得大额成交，4月份至7月底共卖出了26套单位，总成交额约16.1亿港元。在市场好转、销售提振的背景下，金融机构的信心有所提升，该项目的再融资得以成功推进。

??门口的两位“野蛮人”

??据了解，两家房企与摩根大通合作引入资金方，也是为了避免凯玥的控制权旁落。

??4月份，Ares向银团提交了一份收购提案，希望购买凯玥102亿港元债权中的三分之二，每1美元面值的银团贷款，初步报价为0.95美元。银团中的银行为此举行了会议讨论潜在交易。业内对Ares并不陌生，该机构在今年3月份才与其他4家企业向王健林旗下的大连新达盟商业管理有限公司投资了约600亿元。

??Ares对凯玥的出手遇到了阻力。有消息称，龙光集团、合景泰富的一些投资人对此项交易提出了异议，还表示愿意出资协助对抗“野蛮人”。

??这不是凯玥第一次被资本盯上。2022年下半年、2023年上半年，龙光集团、合景泰富相继出险，凯玥开盘后销售进度也不太理想，半年只卖了3套房、回笼5亿多港元资金。眼看着贷款主体的偿债能力存疑，项目变现不达预期，银团心生退意，开始积极寻找债权的接盘人。2023年中，长实集团表达出了收购这笔贷款多数权益的意向。对于凯玥项目，长实集团并不陌生，当初土地出让时该公司就参与了竞买。

??彼时，龙光集团正在进行境外债务重组，计划在资产池中再增加15个投资物业项目，凯玥便是其中之一。2023年6月，该公司在一次投资者会议中表示，正与合景泰富试图阻止银团出售凯玥贷款。因为，只有项目开发才能切实提供现金流用于清偿债务，如果失去该项目，龙光集团的离岸债重组将变得非常困难。

??最后，长实集团没有得手，原因是报价低于银团的预期，而且银团内部没有对债权的转让达成一致意见。

??截至目前，龙光集团已完成了21笔境内公司债券及资产支持专项计划（ABS）的展期，境外债务重组方案也获得了未偿还本金总额超过92%的票据持有人支持。而合景泰富则仍在与债权人商讨债务重组方案。