土地曾冬梅 2024-01-02 09:30:24 来源：中房报
??12月29日，广州土地拍卖的压轴大戏颇为精彩，9家房企花了5个多小时、竞价85轮，缔造了广州的新单价地王。
??琶洲西区AH040331地块虽然建筑面积仅3万平方米，但地理位置颇为优越，被越秀地产以约22.7亿元的总价、约7.57万元/平方米的单价拿下，溢价率高达59%。
??这一天，广州原本计划出让6宗住宅用地，其中3宗在12月28日就发布了中止出让或延期出让的公告，其余2宗以底价成交。这是广州取消地价上限后首次大规模推地，虽然整体成交不算理想，但新地王的诞生还是在一定程度上鼓舞了士气。
??“超预期了，没想到价格这么贵，不过对楼市来说是好事。”广州一位业内人士如此表示。在中原地产研究发展部看来，广州近三年来再出地王对市场影响不言而喻，9家房企逐鹿地块，可见开发商对广州楼市的信心。
??新单价地王诞生
??琶洲西区AH040331地块位于海珠区，周边聚集了大量总部企业，如阿里巴巴、腾讯、小米、唯品会等。地块为二类居住用地，占地面积约2.37万平方米，计算容积率建筑面积3万平方米，挂牌起始价约14.3亿元，折合楼面地价约4.77万元/平方米。
??琶洲的住宅用地颇为稀缺，地块附近的在售项目表现不俗，琶洲南TOD项目2022年完成了150亿元的销售业绩，今年前11个月也卖了134.6亿元，目前的销售价格为12万元/平方米至15万元/平方米，琶洲·樾的价格也差不多，在12万元/平方米至14万元/平方米。
??由于地段好、总价低，周边购买力强，在挂牌时，业内就预计该地块会吸引不少房企的关注。从竞价表可看出，参与竞争的9家房企都是实力雄厚的央企、国企，包括保利发展、中国海外发展、招商蛇口、中国金茂、国贸地产、建发股份、华发股份、越秀地产、珠江实业等。虽然竞价开始时间是12月29日10时，但房企们在8时33分就开始报价，直到13时51分才结束战斗。
??在这之前，广州的单价地王是广州城投在2020年3月拿下的越秀南地块，楼面地价约6.46万元/平方米。此次琶洲西区AH040331地块不仅打破了越秀南地块保持了3年的纪录，还一举将广州土地的成交单价推高到了7.5万元/平方米以上的台阶。
??拍卖结束后，竞得者越秀地产解释了高价夺地的原因，首先是琶洲核心区土地供应稀缺，AH040331地块是片区内珍贵的住宅用地资源，其次是该公司已在附近布局了琶洲南TOD、琶洲·樾两个豪宅项目，且市场反响良好。
??克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，琶洲经济开发区严格限制商业房地产开发，琶洲西区AH040331地块几乎是含着金钥匙出生的。“此番被多家房企重金追捧毫不意外。”据他介绍，截至12月中旬，广州全市总价1000万元以上的新房成交已经达到了4741套，远超2022年全年的3116套，而琶洲周边总价1000万元以上的新房2022年卖出了723套，今年也已成交了855套，板块含金量十足。“对于开发商而言，尽管本次拿地代价不菲，但是只要能精心打造好，项目的价格天花板可以很高，受众人群也不缺乏，属于当前不确定市场下‘有量又有价’的典型项目。”
??全年卖地超1100亿元
??与琶洲西区AH040331地块同一天出让的还有5宗住宅用地。其中，起拍价约36.45亿元的天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块因故中止出让，起拍价23.18亿元的天河区黄村三联路AT1007015地块和起拍价约34.84亿元的白云区金沙洲AB3702045地块延期到了2024年1月9日出让。
??海珠区新滘西路以北AH050727地块的占地面积约2万平方米，计算容积率建筑面积约5.35万平方米，挂牌起始价约19.83亿元，折合楼面地价约3.7万元/平方米。这块地第一次出让是在今年10月份，当时因故中止，此次挂牌总价降低了1亿元，最终成功以底价出让，竞得人为中建信和地产有限公司。
??荔湾区东沙国际商贸港片区AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地块是一个大型项目，占地面积约9.25万平方米，计算容积率建筑面积约32.2万平方米，挂牌起始价高达约82.8亿元，折合楼面地价2.57万元/平方米。因为只有保利发展报名竞价，也以底价成交。
??相关研究机构人员表示，从此次广州土地拍卖的热度来看，房企对于核心区域优质地块给予十分高的溢价，尤其是取消限地价后，房企对于优质地块的竞拍会更加激烈，拥有一定资源优势且具备打造高端产品条件的地块更是受到房企青睐。近几年广州高端产品去化提升显著也坚定了开发商趋于拿市中心核心优质地块的信心。
??据克而瑞统计，2023年广州共供应64宗住宅地块，成交43宗，成交总建筑面积638.82万平方米，同比减少28.28%，揽金1183亿元，同比减少3%。出让规模减少近三成、土地出让金只是微降，源于中心区地块成交占比提升。肖文晓表示，2023年广州的土地市场从头到尾都是高度分化，以核心区为代表的热门地块要么摇号要么地价创新高，普通地块以低溢价或底价成交为主，冷门地块则逃脱不了终止出让和流拍的命运。“今年以优质地块为主的成交结构，将更有助于广州楼市在动态发展中去库存、调结构，促进市场供求关系恢复平衡。”
??溢价率能够更直观的体现市场冷暖。中指研究院的统计显示，2023年全年，广州共有11宗住宅用地封顶摇号，1宗高溢价成交，3宗低溢价成交，28宗底价成交，底价成交仍是主流。
2024年房地产关键词展望
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2023-12-20进一步优化营商环境，加强精细化管理，提高信息透明度。
中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
