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行业透视|前三季度预供地完成率不足七成,西安、福州等隐性流拍率高企

住宅交易分析克而瑞研究中心 2023-10-13 09:27:33 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-10-13
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

??导语

??前三季度预供地完成率仍不及七成,仅沪、深、蓉等少数城市完成前9月预供地。

??◎  文 / 马千里、邱娟

??2023年初,自然资源部发布《欧洲杯开户app:进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》并对其进行解读,称已经取消全年供地次数限制,对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”,土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面,各城市供地信息越发清晰。

??年中,CRIC曾对预供地信息进行梳理(《过半逾期的预供地清单:仅京沪等少数城市完成前5月计划),结果发现:重点城市前5月有近七成地块逾期未供:仅京、沪等少数城市完成前5月预供地。在年中重点城市供地节奏加快,以及部分逾期地块延迟入市之后,本文就最新动向进行梳理:前三季度预供地执行情况是否有所改善?哪些城市隐形流拍率仍处于较高水平?逾期未供地块有何特点?接下来的土地市场走向又将如何?

??01 前三季度预供地完成率仍不及七成
仅沪、深、蓉等少数城市完成前9月预供地

??CRIC统计数据显示:59个样本市(县)2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米,实际供应4327万平方米,平均预供地完成率68%。预供地执行进度较上半年情况有明显好转,但仍有较多地块逾期未供。

??分城市来看,除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外,大多数城市未能如期完成预供地清单计划,其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。以西安为例,二批次计划拟供117幅宅地,至截稿仅挂出37宗,剩余80宗地多分布在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等区域的非热点板块。

??值得注意的是,福州预供地的落地性处于垫底水平,前三季度预出让地块总面积为42万平方米,实际供应8万平方米,预供地完成率仅有19%。不仅如此,就连长三角地区的徐州、常州、无锡等热点城市逾期未供率也在40%以上,大量地块缺少确定性的“意向买家”。

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??02 逾期未供地块将流拍率隐于“水下”
西安、福州等隐性流拍率高企

??在当前的预公告制度之下,相当一部分远郊预公告地块未正式挂牌,就已经被市场抛弃,在很大程度上拉低了流拍率。CRIC数据显示,2023年上半年重点城市各月流拍率在15%及以下,直至下半年,随着越来越多的预供地清单临近截止时点,供地量增质降之下,流拍率指标才开始向真实情况回升,但考虑到大量地块仍逾期未供,指标数值仍不能完全反应土地市场的实际变化。

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??为了厘清预供地逾期对流拍率影响,本节统计了2023年发布、截止时间在前三季度的预公告地块的执行情况,就此角度分析各城市的“隐性流拍”情况。由于各地预供地的推行进度存在一定差异,隐性流拍率的计算数值也会收到一定干扰,故本节只根据测算结果,并结合各地实际情况进行定性分析。

??隐性流拍率较低的城市,有苏州、宁波、武汉、济南、杭州等,其预供地和实际土地供求的节奏均较为一致,隐性流拍率均在26%以下。值得注意的是,尽管杭州前三季度保持“小步快跑”的供地节奏,以全国领先的土拍热度完成了近400万平方米的土地供求规模,但其也未能完成预供地计划,并且前三季度的成交规模还不足2023年全年宅地供地计划的一半。为稳定行业去化周期,土地成交量下滑不可避免。

??相比之下,西安、福州等城市隐形流拍率居高不下,均在50%以上。因此在当下极高的隐性流拍率指标之下,这些城市在2023年下半年土地市场势必要面临更加严峻的供给侧压力,供地政策方面或进一步趋松。譬如福州,在7月末对二批次预出让地块进行了调整,取消了原三环外的4幅地块出让,新增2宗市区宅地,在供地端缩量提质。

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??03 逾期未供地块多集中在偏远地区
杭州“小步快跑”也未能完成供应

??典型城市来看,逾期未供地块大都位于偏远地区、素质一般。截止9月30日,西安有超100宗地逾期未供,南京有17宗逾期未供地块。西安逾期未供地块大都集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等区域的非热点板块,南京则大都分布而在江宁、浦口、六合、雨花台等郊区,秦淮、建邺等主城区仅有2宗。对这19宗地块进行追溯,发现有7宗是去年下半年或今年年初的流拍(延拍)地块、质量较为一般,建邺区江心洲地块即在其中,再度挂牌成功出让的信心不足,因此逾期还未供地。截止9月底,采用“少而精”的供地策略的杭州尽管已经进行了11轮次集中土拍,小步快跑也没来及完成供应,依然有超两成地块逾期未供。其中,房价较低的临安、房价领跑的上城、拱墅供地进度较慢。不过值得注意的是,尽管杭州有大量地块逾期未供,但其土地成交金额依旧领先全国,前三季度土拍收金1623亿元,超过北京和上海,居全国首位。

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??此外,合肥、厦门等城市表现也一般,均有超三成地块逾期未供。具体来看,合肥逾期未供地块均集中在长丰和肥西等偏远郊县;厦门情况也相似,首批拟供地9宗,现已供7宗,剩余2宗皆位于翔安区东部会展板块等相对偏远地区。

??04 苏、杭、宁等热点城市下半年土拍降温
全国土地市场交易规模仍将低位运行

??受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响,各城市供地也明显谨慎,大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看,2023年前三季度仅3个城市的成交建面超过1000万平方米,较2022年同期少4个。成交金额来看,也仅有京、沪、杭三城超过千亿元,较往年相对偏少。

??市场热度方面,尽管中央、地房相继发布信贷、降首付等新政,但由于房企现金流未得到明显改善,楼市增长依旧乏力。在此背景之下,前三季度土地市场热度有所下滑,整体溢价率降至5.6%,较2023年上半年下降了0.6个百分点。具体城市来看,虽然杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等长三角城市前三季度平均溢价率仍保持在6%以上,但与上半年相比,土拍市场呈降温趋势,苏、杭、宁、蓉、甬等热点城市溢价率较上半年均有不同程度地下降。

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??考虑到房企拿地信心仍在低位,即使年末土地市场的翘尾如期而至,但也难以扭转土地成交规模下行的趋势,预计全年降幅将会超过三成。市场热度方面,若楼市销售仍未转好,多数城市的土地出让将会更加“艰难”,地方平台仍会是拿地主力,地市热度也会延续低位运行。不仅如此,为降低流拍率,预计四季度地市仍会进一步释放盈利空间或增加优质土地出让。

??值得一提的是,在土地交易规模缩量的同时,当下企业拿地更偏向于确定性高的项目,未来高品质纯新盘供给量能够保持一定规模。而区位一般的中远郊刚需纯新盘会减少,在缺少纯新盘刺激的情况下,如果没有实质性的规划利好落地,中远郊项目将面临更大的价格压力。但是销售、入住不及预期,又会使得相关规划和配套的落地时间减缓,部分中远郊项目和板块可能因此陷入恶性循环。

2023-10-13 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

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日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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