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??聚焦核心城市、多元化渠道增储，TOD项目销售稳健增长。

??◎  作者 / 房玲、贡显扬

??核心观点

??【上半年业绩同比增长71%，目标完成率达63.4%】2023年上半年，越秀地产实现合同销售金额836.3亿元，同比增长71%，完成全年1320亿元业绩目标的63.4%。在行业下行调整的背景下，上半年越秀地产实现销售业绩同比增长，且业绩增幅和目标完成率水平在规模房企中表现相对突出，预计下半年高质量完成年度目标的确定性较大。

??【多元化渠道增储占比63%，总土储中93%分布在一二线城市】2023年上半年，越秀地产在8个城市合共新增11幅土地，总建筑面积约217万平方米，全部位于一线和重点二线城市。新增土储中，通过TOD、产业勾地、国企合作等多元化、特色化渠道增储占比63%。截至上半年末，越秀地产总土地储备规模达2813万平方米，93%分布在一二线城市，其中大湾区占比46.1%。

??【营收规模同比增长，毛利率较去年末降低2.7个百分点至17.8%】2023年上半年，越秀地产实现营业收入321亿元，同比增长2.6%；毛利润57亿元，同比降低14.2%。净利润29.2亿元、归母净利润21.8亿元，同比分别增长13%和27.5%。上半年，越秀地产的毛利率较去年全年降低2.7个百分点至17.8%。净利率和归母净利率略有回升、保持在合理水平。

??【“三道红线”保持“绿档”达标，财务结构进一步优化】截至2023年上半年，越秀地产“三道红线”保持绿档达标、财务结构进一步优化。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍。上半年于境内成功发行公司债券合共54亿元，加权平均借贷利率3.37%。平均融资成本进一步下降，加权平均借贷利率较去年末下降18个基点至3.98%。

??【TOD项目销售稳健增长，继续坚持“商住并举”发展战略】2023年上半年，越秀TOD项目销售稳健增长，上半年合同销售金额约185.1亿元，同比上升53.3%。截至上半年末，越秀地产TOD项目共计9个，总土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。此外，越秀地产继续坚持“商住并举”发展战略，上半年实现商业物业总经营收入12.7亿元，其中租金收入2.1亿元、越秀房产基金经营收入10.6亿元，同比分别增长16.7%和12.4%。

??01 销售

??上半年业绩同比增长71%
目标完成率达63.4%

??2023年上半年，越秀地产实现合同销售金额836.3亿元，同比增长71%，完成全年1320亿元业绩目标的63.4%。合同销售面积247.4万平方米，同比增长39.2%；销售均价33797元/平方米，较去年末上升11.9%。在行业下行调整的背景下，上半年越秀地产实现销售业绩同比增长，且业绩增幅和目标完成率水平在规模房企中表现相对突出，预计下半年高质量完成年度目标的确定性较大。

??从销售结构来看，越秀地产聚焦大湾区和华东地区，深耕一线和重点二线城市。上半年，越秀地产在大湾区总计实现合同销售金额约461.3亿元，占比55.2%，较2022年末进一步提升。其中，仅在广州就实现402.6亿元的合同销售金额，占比达48.1%。除了大湾区之外，上半年在华中、北方、西部区域的业绩表现也相对较佳。其中，华中区域上半年实现合同销售金额96亿元，销售金额占比提升至11.5%；北方、西部区域的业绩贡献度也均较2022年全年有明显提升。

??02 投资

??多元化渠道增储占比63%
总土储中93%分布在一二线城市

??2023年上半年，越秀地产通过“6+1”的多元化增储模式，在8个城市合共新增11幅土地，总建筑面积约217万平方米，全部位于一线和重点二线城市。其中北京新增3幅土地，新增土储43万平方米，其余分布于广州、上海、杭州、成都、武汉、青岛和西安。新增土储中，通过TOD、产业勾地、国企合作等多元化、特色化渠道增储占比63%，多元化增储占比较2022年进一步提升。截至上半年末，越秀地产总土地储备规模达2813万平方米，93%分布在一二线城市，其中大湾区占比46.1%（广州占比40.3%）、华东地区占比18.8%。

??03 盈利

??营收规模同比增长
毛利率较去年末降低2.7个百分点至17.8%

??2023年上半年，越秀地产实现营业收入321亿元，同比增长2.6%；毛利润57亿元，同比降低14.2%。净利润29.2亿元、归母净利润21.8亿元，同比分别增长13%和27.5%。在地产开发企业整体利润空间收窄的行业背景下，越秀地产的各项利润率指标自2019年以来也呈回落趋势。上半年，越秀地产的毛利率较去年全年降低2.7个百分点至17.8%。但受益于财务费用的降低和录得汇兑收益，净利率和归母净利率略有回升、保持在合理水平。

??此外，截至上半年末，越秀地产已售未入账的销售金额达2211.9亿元，较年初上升23.6%。中期每股派息人民币0.213元，派息比率保持在核心净利润的40%。

??04 负债

??“三道红线”保持“绿档”达标
财务结构进一步优化

??截至2023年上半年，越秀地产持有现金492.5亿元（其中现金及现金等价物302.8亿元、监控户存款189.7亿元），较2022年末增加141.5亿元；短期有息负债117.1亿元，较2022年末减少40.3亿元。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍，非受限现金短债比也达2.59。“三道红线”指标保持“绿档”达标、财务结构进一步明显优化。截至上半年末，越秀地产继续保持穆迪Baa3和惠誉BBB-“投资级”信用评级，展望稳定。

??在融资端，2023年越秀地产多元化拓展融资渠道，上半年于境内成功发行公司债券合共54亿元，加权平均借贷利率3.37%。平均融资成本进一步下降，加权平均借贷利率较去年末下降18个基点至3.98%。上半年，越秀地产也抓住市场窗口期完成供股融资，供股获1.15倍超额认购，募资净额约83亿港元，将主要聚焦投资大湾区、华东地区主要城市以及其它重点省会城市。

??05 多元化

??TOD项目销售稳健增长
继续坚持“商住并举”发展战略

??2023年上半年，越秀TOD项目销售稳健增长，上半年合同销售金额约185.1亿元，同比上升53.3%，TOD项目销售金额占比22.1%。其中，广州的TOD项目实现合同销售金额173.9亿元，杭州的TOD项目也贡献了11.2亿元。上半年，越秀持续深化TOD业务全国化布局战略，在杭州投资了星桥TOD项目（越秀地产与杭州地铁的第二个战略合作项目），增加TOD土地储备约48万平方米。截至上半年末，越秀地产TOD项目共计9个，总土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。

??此外，越秀地产继续坚持“商住并举”发展战略，坚持越秀地产、越秀房托“双平台”常态化互动；优化“资产管理人”商业资管模式，不断提升商业运营能力和商业物业的稳定现金流贡献。2023年上半年实现商业物业总经营收入12.7亿元，同比增长13.1%。其中租金收入2.1亿元、越秀房产基金经营收入10.6亿元，同比分别增长16.7%和12.4%。