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快评|金地管理、融者共创加入合伙人计划行列,代建赛道拓展将更“内卷”

企业监测分析谢杨春、吴嘉茗 2024-10-23 16:51:08 

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-10-23
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

??导语

??合伙人推进对于加快项目获取有正面效果,但风险需警惕。

??经过2023年爆发式增长后,代建行业逐步迎来增速放缓、平稳分化、竞争加剧的新阶段。诸多企业为了拓展代建项目采取合伙人模式。截止到10月,新增代建规模TOP20企业已有半数均推出合伙人计划。

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??据CRIC不完全统计,2024年有多家代建企业跟进合伙人计划,包括旭辉建管、朗诗地产、金科金建管、新城建管、复地管理和久筑共建等6家企业。

??进入10月份后又有两家头部的代建企业加入合伙人计划的行列:金地管理10月17日发布“星辰计划”,优先珠三角、长三角、京津冀城市群和其他省会及强地级市。合作流程为:合伙人触达——合伙类别分辨——合伙确认——融入——拓展——利益共享。按合作模式来看,金地管理有信息类、居间类、平台类和入职类四种模式,融者共创则有项目合作、居间合作和平台公司合作三种模式。有了前车之鉴,两家公司在发布合伙人计划的时候,外部宣贯上对于业务需求的介绍、合作流程合作方式都更加细化,也有助于潜在合伙人迅速了解企业的需求。

??图:金地管理、融者共创发布合伙人计划海报图

??数据来源:企业官微、CRIC整理

??02代建TOP20中半数启动合伙人,项目拓展竞争愈发激烈

??从2024年前三季度新增代建面积最多的20家企业来看,目前已有10家开展了合伙人计划,包括绿城管理、旭辉建管、金地管理、融者共创、新城建管等,多数集中在民企以及近两年“新”入局的企业当中。

??实际上,代建赛道增速逐渐趋于平稳、竞争激烈已经成为诸多企业共识。代建保障房受“以购代建”影响短期承压、城投拿地开工意愿持续降低、以及纾困代建需求收缩,导致诸多企业拓展项目面临瓶颈,也需要通过更多渠道来寻找项目,支撑业绩。同时,可以看到仍有一部分企业目前尚未开展合伙人计划,我们认为主要有两个原因:其一,以蓝城集团、蓝绿双城、润地管理为代表的企业,业务来源以政府机关、公建配套代建为主,对私营企业的委托依赖度较低,例如润地管理前三季度新增建面中,来自政府代建的比例高达九成以上;其二,国央企相对而言对开展合伙人计划更为谨慎,例如润地管理、建发建管、国贸地产等有国央企背景的企业暂未开展合伙人计划。

??03相比传统地产合作开发、收并购

       代建合伙人业务项目门槛、难度更低

??除上文提到的以政府代建为主要来源、国央企性质所限这两方面因素以外,其他企业(以商业代建为主要业务来源、民企背景)在增量空间收缩的压力下,未来开展合伙人计划的可能性较大。

??这样积极扩张渠道、增加签约项目的形式,在房地产行业快速上行周期中也常常以大规模收并购、增加渠道合伙人等方式出现。但是与房地产收并购相比,代建合伙人计划的门槛和风险更低、起步更为简单,尤其目前的代建企业基本均有房地产公司作为“前身”,启动合伙人计划难度更低。具体来看,首先收并购和合伙人计划在获取项目前都需要进行可行性研究,但两者的侧重点有所不同,收并购项目需要更加关注项目的现金流以及内部回报率指标,看重项目的盈利能力,而代建项目的可行性研究中更侧重的将能否满足委托方的需求、以及确认项目的管理费收款情况;其次,收并购项目需要进行尽职调查,对项目的股权归属情况、权益负债情况等进行细致的调查,还需要根据收购协议准备收购资金,有一定的资金门槛,对企业的专业要求、资金要求较高;但在代建项目中,由于企业仅负责代建而不需要出资,因此除了确保能收到管理费以外,对项目的股权、权益负债等情况不需要进行尽职调查报告,大大降低了项目前期的推进难度。

??图:传统收并购和代建合伙人计划前期工作区别

??数据来源:CRIC绘制

??04合伙人推进对于加快项目获取有正面效果,但风险需警惕

??在此前《合伙人机制能否让企业在代建赛道中“突围”?(点击阅读)》研究中,我们已梳理过绿城管理、旭辉建管和金科金建管三家企业的合伙人计划推进成果:绿城管理、金科金建管新增有效信息超过千条,旭辉建管后续推进效果显著,新签项目已经达到16个。

??合伙人计划确实加快了代建项目的获取速度,效果显著,也是目前仍有企业在持续入局开启的主要原因。但在积极拓展项目的同时,对于合伙人计划仍有一定的风险提示。除上一轮文中提到过的需要谨慎研判可行性、明确权责划分和警惕过度依赖外部合伙人以外,在目前开启合伙人计划企业逐渐增多的情况下,CRIC认为还需平衡需支付的居间费用和可收取的管理费用,避免为了获取项目而获取项目、居间费用过高、甚至牺牲管理费率的情况,最终给市场带来“劣币驱逐良币”的影响。我们认为,企业获取项目还是应该依靠自身的硬实力为主,包括管理能力、成本控制能力、产品力等。对合伙人计划等外部渠道应该合理地加以使用,但不能过度依赖,更不能以过度提高获取项目成本的形式来获取项目。

??总体来看,在今年代建新增规模最高的TOP20企业中,已经有半数开启了合伙人计划,可见在增量放缓的阶段,各企业积极扩张规模、抢占市场的需求较为强烈。进入10月份后金地管理、融者共创也加入了合伙人计划的行列,未来预计还有更多企业将开启合伙人计划。在积极开展合伙人计划的同时,也应当注意合伙人计划背后的风险预警,且从长期来看企业还是应当以硬实力作为获取项目的最根本竞争力。

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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