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??12月14日，京沪相继发布降首付、降利率、调整普宅标准等新政，继“认房不认贷”之后，一线城市宽松政策再加码。

??当天晚上上海有超过30个项目连夜发出“24小时不打烊”的活动，希望将前期意向犹豫客户转定。克而瑞上海区域监测数据显示：新政后，上海市场存量客户复访提升，为成交转化主力，部分前期犹豫老客户决心入场，逼定效力显现。

??从北京市场的表现来看，新政也带动部分新房销售，看房者明显增多，成交量有所增长，

??据北京市住房和城乡建设委员会数据显示，新政落地的首个周六，12月16日北京新建商品房成交556套，较前一日增加131套，环比上涨30.8%。近一周北京新建商品房日均成交428套。12月16日单日成交556套，高于近一周平均水平29.9%。

??如今京沪楼市新政落地已满十日，从市场反馈来看，短期内市场热度虽然出现了一定的回暖，但新房成交仍需等待二手端的激活，对比深圳新政效果来看，政策对市场提振效果递减。

??2023年12月14日晚间，北京和上海发布优化调整购房政策公告，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。

??在此之前，11月22日，深圳住建局就已发布了两条新政：一是优化普通住宅标准，取消750万成交总价限制，只以建面和容积率区分普宅和非普；二是下调二套房最低首付比例至40%。

??对比三大一线城市新政内容来看，北上深二套首付比例全部最低降至40%，同时普通住宅认定标准各有下调。

??从普通住宅认定标准来看，北京过去100套商品房住宅，其中占比86%为非普通住宅，仅有14%为普宅（不计算五环内），普宅标准调整后无总价限制下，六环以外70%以上是普宅，五至六环78%以上是普宅，五环内60%以上是普宅。

??上海过去二手挂牌市场里，普宅的占比仅为19%左右，普宅标准调整后新房79%以上住宅为普宅，二手房90%以上住宅为普宅。

??深圳方面，普宅标准调整后无总价限制下，新房90%以上住宅为普宅，二手房80%以上住宅为普宅。

??综合来看，上海力度相对最大，如普宅标准的调整幅度，其他城市还有容积率、环线及单价的限制，但上海则是一步到位，直接放开。房贷利率方面，如以贷款金额400万贷款时间30年等额本息计算，北京和上海首套房房贷利息减少幅度皆为39万元，二套房北京利率下降0.45%，而上海直接下调0.75-0.85%，月供减少更多。

??北京和上海的楼市新政落地已满十日，目前市场已出现热度回升。

??从北京的市场情况来看，CRIC数据显示，北京新政落地一周，短期内成交量出现积极的回升态势，新政落地后至今，北京新房成交套数日均约499套，而在此之前，12月前14天日均约346套，日均成交走势提升明显，达44.22%.

??上海方面，12月14日新政官宣后，各大头部房企均开启售楼处24小时不打烊，希望将前期意向犹豫客户转定。

??据克而瑞上海区域监测数据显示，新政后，市场上存量客户复访提升，并成为近期成交转化主力。

??从典型企业来放量来看，不少项目整体日均来访较前期有50%以上的增长，

??而从实际认购情况来看，项目依然分化，如龙湖青云阙、朗拾花语等个别成交认购情况较新政前明显增长，新政后两日成交达20套以上，其余部分项目即使在新政后营销力度和中介提佣后，成交较新政前变化并不明显。部分项目数据面环比大涨，主要是由于前期数据基数本身较低，涨幅需理性看待。

??与新政落地刚满十日不同，深圳新政已满一月，为了探究新政落地对市场的后续影响，我们对比了深圳市场变化。

??从深圳市场政策落地效果来看，同样在短期内刺激了楼市热度回升，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升。

??据CRIC监测数据，从深圳新政发布的47周（11.20-11.26）开始，近3周新房成交量较11月新政前周均成交稳中有增15%，至第49周（12.4-12.10）单周成交量达12.97万平方米，达近一年来次高。而二手房周度成交走势呈现稳步爬升态势，近3周周均成交量达到7.5万平方米，显著高于新政前2023年周均5.8万平方米。

??但从前端指标项目来访、认购情况来看，政策对深圳市场提振效果递减：12月月初新房项目单盘周度到访量由11月的84组微增至85组，认购量由此前的2.1套增至2.4套，与3-4月、9-10月市场阶段性高点仍有差距，客户转化率仅为2.82%，仍处于年内较低水平。

??由此可见，新政下，深圳市场虽然一二手热度回升但涨幅有限。

??值得注意的是，不仅是此次新政，在四大一线城市执行“认房不认贷”政策以后，短时间内无论北京、上海还是深圳的新房、二手房成交量均出现大幅上涨，楼市升温明显。但成交主要集中在前半个月至一个月，在冲高后开始回落。

??这主要是由于目前经济、行业和人口环境、就业问题仍在持续，若宏观经济面难以得到改善，此轮回暖仍无基本面支撑，那么后续仍将大概率回到低位运行。目前仍有部分客户在观望后续政策出台情况，需警惕市场再次回落。