观点王敏 2024-05-22 13:02:08 来源:乐居财经
??5月22日,2024房地产及物业上市公司测评成果发布会暨ESG发展高峰论坛在深圳举行。
??上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱对2024年中国房地产上市公司测评成果做出分享。这次测评研究对象是120家上市房企,包括91家在A股上市、28家在港股上市和有1家在海外上市,这些上市公司的业务都在内地。但是120家比去年减少10家,比2019年减少90家。
??前十强变动率在20%左右,50强变动率在12%,经历两年调整之后,基本稳定下来,但是排名发生了比较大的变化,这次第一是华润,华润把住宅开发和商业运营双轮驱动,在市场调整时抗风险能力更强一些;第二是保利集团,第三是中海,第四是万科,第五是招商,后面依次是龙虎、绿城、建发、越秀和新城,建发和越秀是地方国企的优秀代表,这是今年新上榜的。
??资本市场表现,内地和港股的房地产板块走势大幅度弱于大盘。上市房企每股收益率平均值大幅下降,低于全市场平均水平,去年A股每股收益是0.44元,港股是0.39元,这是最近的低值,比平均值低20%。
??同时,上市公司的市盈率和市净率市场也低于全市场平均水平,原先房地产是优秀的行业,但是这两年从2021年开始整体调整幅度相对较大。
??上市房企分红总额也在持续下降,股息率创新低,大部分上市房企都是亏损的,2023年房企分红还有468亿元,比前一年下降46%,股息率2.55%,超过2%。
??有八成上市房企在2023年股价下跌,20%是上升的,但是这是截至到2023年年末的数据。今年房企特别是最近两个月股价有绝底反弹的现象,这至少是一个好的信号,整体房地产股经历年初一轮调整之后,今年至少到这两天的股价,大多数比去年年末的股价有所上行。
??2023年有15家房企从A股、港股退市,还有一些股票可能也会在今年陆续退市。从运营规模来说,上市房企房地产开发业务总收入、总资产、营业利润都是下跌的,但是比2022年的跌幅有所收窄。34家上市房企目前总资产超千亿,规模集中度与之前持平。
??50强各梯队权益销售金额、操盘面积同比持续下降,去年10强销售均值掉的幅度最小,11-30强掉了17%,30-50强掉了12%,但是2024年1-4月份下行的速度较快,基本上百强房企掉了40%左右。
??偿债指标和上一年基本持平,上市房企三道红线达标率有所提升。2023年融资总额同比下降超三成,今年1-4月份也有继续下行。
??从盈利能力来说,相关的指标下降幅度较大,和前面财务指标正好相反,财务指标趋于稳定,盈利指标大幅度下降,营业利润下降17%,净利润下降10%。超三分之一的上市房企净利润为负,在2023年净利润为负数,都是结转的。
??从成长能力上来分析,业务收入、营业收入和净利润均值同比下降,这个趋势还不会马上得以扭转。另外上市房企四成不增收不增利,压力最大的占了40%,但是也有20%的上市房企增收有正利,还是出现了弯道超车的房企,基本上都是一些央国企,在这轮行业出现大幅调整下,还有20%的房企脱颖而出。
??房企存货均值也在下降,因为拿地少,虽然销售在下降,但是投资下降幅度更大,三分之二房企存货同比是下降的。
??对于未来的展望,首先政策方面还会持续发力,地方现在除了北上之外,政策基本上都放开了,三大工程整体推进速度也在加快,去库存这块也是今天要强力推进的,至少3000亿大盘出来之后,加上新的杠杆能够推动六七千亿的金额,对于7.5万亿现房存货也有比较好的去库存的推动作用。
??对于新房情况来看,今年压力较大,是一个弱复苏的走势,可能比去年有所下行,下行幅度相对有限。二手房在市场占比增加,城市的分化也在加剧,原先的热点城市像北京、上海、杭州、成都等等都在做相应的调整,今年年初都出现一些调整,之前还比较稳,但是原来的压力城市现在基本上已经调无可调,基本上稳定下来。
??对于企业来说,一方面谨慎投资,聚焦投资,另一方面不断关注产品力的提升,这也是今年所有企业的关注焦点。
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2024-05-08市场整体成色仍显不足。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
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日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |