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??2024年至今，整体楼市延续探底行情。

??在整体低迷的市场环境之下，刚刚过去的“五一”假期，重点城市新房成色一般。

??房企推盘积极性不高，重点城市成交备案面积同环比降6-7成。17个重点监测城市认购面积同环比下降3成左右，多数城市项目来访、认购环比上升，但同比仍降，热点城市和热销项目个数还在减少。

??4月末核心一二线城市限购松绑等利好政策相继落地，房企加强营销力度积极自救的背景之下，“五一”市场整体保持稳步复苏态势，不过政策效果远不及预期，政策端仍有待进一步发力。

??2024年五一假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整体推盘积极性不高，推盘缩量成为大部分城市供应关键词，即便是短期内热度居前的成都、西安五一期间开盘个数也不足5个。

??从成交备案数据来看，CRIC监测的重点43个城市新房成交备案面积合计为42.65万平方米，环比下降70%，同比下降59%，较2023年国庆假期日均降幅也达到了7成以上。

??核心一二线城市跌幅略小于三四线。北京、成都因去年低基数影响，同比分别增长19%和36%。多数三四线成交仍处低位，除江门、佛山、汕头、温州4个城市外，其余三四线假期备案面积均不足1万平方米。

??由于新房备案数据或有延迟，结合克而瑞城市机构调研数据可以看到，五一成色相对一般。

??17个重点城市认购面积同环比降幅均在3成以上。其中，北京、西安短期内热度较高，五一假期认购面积同环比齐增。认购面积同比增长的城市有6个，其中济南受到去年基数较低影响，同比倍增。

??细化到项目来访、认购层面，五一假期期间，16个重点城市项目来访组数和认购较4月末均有了不同程度回升，但多数城市同比持跌，仍处相对低位。

??以北京、成都市场基本面尚可的城市为代表，短期在限购松绑等利好政策加持下，市场热度延续。

??以北京为例，五一周单盘来访135组，认购6套，环比分别上涨了52%和500%，热销楼盘假期期间认购量在20套以上；热销楼盘普遍为五环外新房，叠加430政策影响，五环外项目热度提升。

??成都假期期间市场保持稳中有增态势，主要受五一节前出台全面取消限购、上调公积金贷款额度政策影响。据克而瑞针对30个楼盘样本问卷调研显示：五一期间有约5成项目来访量上涨；成交量看，4成项目成交上涨，但仅1成项目涨幅较大，多项目小幅上涨或保持稳定；从购房预期来看，超5成项目对解除限购之后的市场持看稳预判。

??而天津、南京、郑州等城市短期内观望加剧，项目来访量同环比齐增，但认购量尚不及去年同期。比如南京，“以旧换新”政策推出以来，市场反应较为积极。五一期间案场调研显示，主城及近郊板块来访增量明显，主城项目超100%，累计超3000组客户报名，认筹超300组，河西、燕子矶、大校场等板块项目热度较高。

??多数城市仍处深度调整期，目前项目来访、认购保持环比上升，同比下降。诸如长沙、合肥等城市表现比较平淡，五一假期表现与普通周末相当。譬如长沙，五一小长假市场环比拉升较大，典型项目来访和认购增幅分别达到17%和49%，但仍不及去年同期，跌幅在3成左右。

??热点城市和热销项目个数减少也是不争的事实，五一期间重点城市项目开盘去化率基本与4月持平或小幅微降。

??热点城市诸如西安亦有降温迹象，西安五一期间仅4盘加推384套房源，整体去化率为39%，去化未达到市场预期。合肥五一市场仅6 盘推售602套房源，整体去化率仅为15%，较4月下降9个百分点。

??整体来看，两类项目仍能“热销”。

??一类为供应稀缺核心区域的改善盘，这类楼盘往往产品力强，或拥有重点学区加持；另一类为折扣力度较大的刚需盘，假期期间整体市场来访认购情况好于预期。

??从各项目成交客户的特征来看，改善“优中选优”、刚需分流至二手房市场的现象更为显著。

??从五一假期市场表现来看，5月楼市大概率延续弱复苏态势。

??分化行情还将在各城市之间延续。北京、成都等因放松政策刺激，短期内来访、认购上升，市场热度有望延续。南京、郑州、天津等城市市场观望情绪加剧，来访能否转化为认购仍有待进一步检验。其余大多数城市行情相对平淡，成交已进入筑底阶段，降无可降，市场将延续低位波动。