??当一家老牌房企剥离房地产开发这一核心业务，它将走向何处？
??4月26日，沉寂多年的华远地产向市场抛出一则重磅消息，公司将退出房地产行业。
??根据其发布的公告，华远地产拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。华远地产目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁。交易完成之后，华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。
??对于华远地产的决定，尽管行业内多有唏嘘，但资本市场似乎给出了正向反馈。
??5月7日，华远地产发布股票交易风险提示公告称，华远地产股票在连续3个交易日（4月26日、4月29日、4月30日）的收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。5月6日，华远地产的股票价格继续涨停，收盘价达1.52元/股，与4月25日的收盘价1.12元/股相比，累计涨幅达35.71%。
??根据公告，华远地产的股票交易价格在近期出现了较大幅度的上涨，这一涨幅显著高于同期行业指数及上证A股指数的涨幅。
??纵观华远地产的发展历程，不免令人感慨。它曾乘时代东风在地产领域独领风骚，又在“黄金20年”里停滞不前，沦为销售规模仅在百亿元徘徊的中小型房企。最近3年，华远地产更是进入了连续亏损的状态，2021年~2023年归属母公司净利润累计亏损超60亿元。同时，其资产负债率已来到88.55%。
??毫无疑问，将重资产开发业务与负债一起转让后，华远地产的偿债压力将大幅减轻，流动性压力也能得到缓解。只是，在剥离了占其营业收入97.54%的地产开发业务后，华远地产又将如何应对萎缩的营业收入规模？新的主营业务能否为其带来“新生”？一切仍是个谜。
??“断臂求生”
??华远地产此次剥离房地产业务，或许也可以看作一次“断臂求生”。
??根据华远地产业绩报，华远地产2023年实现营业收入159.9亿元，同比增长46.34%，但是归属母公司净利润为-15.37亿元，扣除非经常性损益后的净利润为-15.55亿元。这并非华远地产首次亏损，2021年、2022年华远地产归属母公司净利润分别为-7.56亿元和-38.22亿元。加上今年，已连续亏损3年。
??利润的下降，不得不提大额的计提减值。华远地产曾解释，亏损的主要原因包括市场环境变化、销售策略调整以及资产减值损失计提等。
??截至2023年末，华远地产在涿州、石家庄、长沙、重庆、佛山等地的部分项目存在存货减值，2023年合计计提存货跌价准备金额18.55亿元，对公司净利润及归属母公司净利润的影响分别为-18.51亿元、-15.12亿元。
??华远地产的“造血能力”也在持续下滑。
??2021年、2022年，华远地产经营活动产生的现金流量净额分别为73.47亿元和18.06亿元。到2023年，其经营活动产生的现金流量净额则下降至7507万元，同比下降95.84%。
??2021年~2023年，华远地产投资活动产生的现金流量净额分别为4.881亿元、3122万元和-3055万元，下滑幅度巨大。对此，华远地产在2023年业绩报中的解释为，本期经营项目改造支出增加所致。同时，华远地产筹资活动产生的现金流量净额已连续4年为负。
??再看华远地产的销售情况，华远地产2023年操盘和并表项目完成销售签约额为63.22亿元，同比下降6.4%；完成销售回款71.17亿元，同比下降16.7%。
??负债方面，截至2023年期末，华远地产一年内到期的非流动负债84.19亿元，期末现金及现金等价物余额仅22.57亿元。同期，华远地产资产负债率为88.55%，高于2022年的85.89%。
??从数据不难看出，华远地产的开发优势正逐渐褪去。亏损、偿债能力下降、现金流承压等，将为其带来更多风险，这些变化也引发了投资者担忧。今年3月，有投资者在互动平台向华远地产咨询称：“请问贵公司有置出全部地产项目，进军新质生产力行业的规划吗？作为老国企，有改革目标吗？”
??彼时，华远地产表示，目前公司仍以房地产开发为主，同时也在借助国企优势，积极拓展城市更新、代建等“房地产+”业务，助力公司转型升级，打造新的核心竞争力，以强化风险应对能力。
??仅仅过去1个月，华远地产的“画风”就发生了翻天覆地的改变。
??实际上，想要在最短时间内解决资金和负债问题，让公司在账目上变得健康，转让重资产开发业务获取现金的同时，将负债一并剥离，的确是最为有效的办法。另一方面，此次将接手华远地产重资产开发业务及负债的正是其控股股东华远集团。腾挪之间，华远地产的困境得以化解，华远集团则获得了优质资产。
??“巨轮”与“轻舟”
??纵观华远地产的发展起落，也是对中国房地产发展历程的一次回顾。
??早在1983年，北京市西城区国有独资企业华远集团就创建了“华远”品牌，距今已经超过40年时间。由华远开发的位于北京西单核心位置的商业地产项目华威大厦创立了地产史上的多个第一：第一个中外联合承包的交钥匙工程；北京第一个中外（挪威）合资建设的房地产项目；中国 第一个使用国际银团贷款进行房地产建设的项目等。
??1993年，华远承接改造西单商业街的任务，投资总额达10亿美元的“西西工程”项目拉开帷幕。同年，公司完成股份制改造，北京市华远房地产股份有限公司（以下简称“华远房地产”）正式成立。彼时，这家公司是由北京市西城区背景的华远集团和央企华润集团合资设立。
??可以说，华远房地产自诞生起就背靠“巨轮”。因此，航行于时代的潮涌之巅，并非难事。
??在上个世纪90年代后期，华远房地产创造了许多高光时刻。1994年，经国家外贸部批准，华远地产吸收外资股东入股，改组为中外合资股份有限公司。1996年，华远房地产登陆香港上市，成为20世纪90年代以来，第一家在香港上市的中国房地产企业。1999年，由华远承建的北京市迎接“国庆”50周年重点项目——西单北广场两侧部分正式对外开放。
??2000年，华远房地产总资产达80亿元，当年销售额48亿元，而彼时的万科销售额还徘徊于30亿元左右。“南万科，北华远”的说法也由此兴起。
??如果按照这一势头持续发展，华远房地产成为行业“巨轮”只是时间问题。只是历史没有“如果”，鼎盛时期的华远房地产在2001年迎来了发展的转折点。
??2001年9月，华远集团将其持有的18%的香港上市公司股份，转让给华润集团（合计持股91%），华远房地产改名为华润置地。同时，华远集团的房地产业务“另起炉灶”，成立了北京市华远新时代房地产开发有限公司，“新华远”重新起跑。
??2002年，华远地产股份有限公司成立，这也是今日的华远地产。2008年，“新华远”借壳湖北幸福实业实现A股上市。
??上市之后的华远地产虽依然拥有资本市场的外衣，但从规模上看，已经与华润置地和万科等拉开差距，如同“轻舟”与“巨轮”的对照组。
??早在2010年，万科的销售额就突破千亿元大关；华润置地也在2016年完成“千亿目标”。其他房企飞速扩张的“黄金时代”，华远地产却选择了“小而美”的坚守，遵循“效益为王”。2012年~2017年间，它的销售签约额分别为56.2亿元、56.1亿元、57.7亿元、47.1亿元、107.8亿元和77.2亿元。
??2018年后，华远地产首提“规模与效益并举”，但起步晚了十几年。2018年，华远地产实现签约销售额120.45亿元，此后的2019年实现150.77亿元、2020年191.39亿元、2021年101.85亿元、2022年67.52亿元。截至2023年，华远地产销售规模仍在百亿元之下。
??错失“房地产黄金年代”的华远地产，当下还不得不面对地产周期的下行。往好处看，华远地产少了“船大难掉头”的烦恼，或许更容易甩掉“包袱”，驾驶“轻舟”穿越周期，寻得安全的陆地。
??转型要过“万重山”
??想要真正登陆“安全岛”，华远地产的这一叶“轻舟”前方还有“万重山”要过。
??从2023年业绩报看，华远地产2023年实现营业总收入159.53亿元，其中开发产品收入155.61亿元，占总收入的97.54%。将地产业务转让后，华远地产的营业收入必将迎来大幅萎缩，或成为一家小微型企业。
??再看华远地产转型后，将聚焦的代建、酒店经营、物业管理等业务的相关数据。当前，华远地产持有物业经营面积共计约20万平方米，出租率约90%，主要出租的项目为北京铭悦好天地、京西大悦城，长沙的华中心
T1 写字楼、君悦酒店、凯悦嘉轩酒店，可出租物业的规模并不大。2023年，华远地产的酒店产品收入仅2.57亿元，租赁产品收入仅1.36亿元。
??而华远地产瞄准的代建业务目前也才刚起步，还未给公司带来直接收入。同时，在华远地产之前，代建行业已有绿城管理、金地管理、中原建业、龙湖龙智造、融创管理、旭辉建管、朗诗绿色管理、蓝城等“高手”环伺。相比之下，华远地产的优势不大。
??不过，以发展的眼光来看，华远地产的酒店及租赁产品在2023年的营业收入同比上一年都呈增长的态势，分别增长了33.53%和68.62%。若不追求规模，这类业务为华远地产带来现金流是持续且稳定的。
??背靠华远集团这棵大树，也是华远地产转型的一大底气。
??在华远地产发布的2023年业绩报中对未来作出了清晰的表述，公司将充分发挥自身国企属性优势，在西城区政府和控股股东华远集团的大力支持下，积极参与西城区老城保护与街区更新、老旧小区综合整治、低效楼宇改造等业务。未来公司将以城市更新、委托代建、资产管理等业务为着力点，塑造公司新的核心竞争力。
??2024 年，面对行业发展新局面，公司将凭借多年来积累的“综合运营商”经验为基础，在“向新而生，重构未来”的感召之下，进一步迭代形成公司“创业者”文化，积极拓展“房地产+”新业务，重构地产公司商业模式，保障公司成功转型，助力公司长期稳定可持续发展。
