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??自2021年6月21日，中国首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市以来，在政策利好、长期稳定且较高的收益率的吸引下，越来越多的原始权益人和投资者开始进入公募REITs市场。

??据CRIC统计，截至2024年7月24日，今年已有11只公募REITs完成了上市，募集资金总额为279.88亿元，已经超过了2023年全年。

??累计来看，截至目前共有40只公募REITs完成了上市。

??REITs属于资产证券化的一种方式，自2020年4月基础设施REITs试点启动，至今已历经多次扩容。

??近期多家REITs公布了二季度的运营成果，已上市的公募REITs的运营情况基本都较为稳定，据CRIC统计，上半年有披露运营情况的28只已上市公募REITs中，有26只实现了盈利，更有6只实现了净利率40%以上。

??随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，越来越多的房企开始进行试水。

??REITs又称房地产信托投资基金，是一种将房地产资产进行证券化的金融产品。其本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。

??REITs作为一种投资产品，投资者获得收益的方式有两种，一是通过持有REITs每年获得REITs分派的现金收益，二是根据REITs行情的变化买卖REITs获得收益。REITs要获得高收益，离不开对持有项目的高效运营。

??而对于不动产运营商而言，REITs是打通“投、融、管、退”闭环非常重要的一部分，拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。

??虽然REITs在国外早已经成熟，但国内真正应用也不过四年左右的时间。

??2020年4月，我国境内基础设施公募REITs试点正式开启，至今已历经多次扩容。

??2021年6月，首次扩容将能源基础设施、保障性租赁住房等加入试点范围，体现了对“双碳”目标的政策支持。

??2022年11月，进一步扩大REITs试点范围，覆盖新能源、水利、新型基础设施等领域。

??2023年2月，提出稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

??2023年3月24日，进一步推进REITs常态化发行工作。明确要切实提高申报推荐效率，用好回收资金促进有效投资，切实加强运营管理。扩容范围涵盖了百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。

??2023年10月20日，证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。

??截至2024年7月24日，共有40只公募REITs完成了上市，发行总规模超千亿。

??目前，大多数已上市的公募REITs公布了二季度的运营情况，结合一季度的披露可以发现，上半年有披露运营情况的28只已上市公募REITs中，26只REITs都实现了盈利，其中有14只实现了净利率20%以上，占比超过了一半，更有6只实现了净利率40%以上。可见公募REITs整体仍然继续保持着较高的收益率。按上半年累计可供分配金额来计算，28只公募REITs的算术平均分派率为2.8%，投资者回报率也较为稳定。

??受益于此，2024年上半年公募REITs二级市场业绩迎来了修复。

??Wind数据显示，纳入统计的37只产品中，同比上涨的达到了31只，其中能源基础设施REIT、保障性租赁住房REIT、产业园REIT等表现都比较突出。

??如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT等产品，年内分别上涨了18.64%、18.16%和15.37%。

??将已披露运营情况的28只公募REITs按底层资产类型进行分类之后，可以发现保障性租赁住房REIT和产业园REIT的上半年净利率水平也与二级市场一样，保持较高水平。

??其中，租赁住房公募REITs的上半年净利率水平最高，达到了37.1%，产业园公募REITs第二，达23.5%。

??房企较为关心的消费类基础设施公募REITs在上半年的整体净利率仅有7.9%。这其中固然有样本数量较少，单只REIT影响较大的原因，但是也可以看出来当前重资产的消费类基础设施盈利仍然相对困难。

??2024年以来，在政策利好、以及公募REITs长期稳定且较高的收益率的吸引下，越来越多的原始权益人和投资者开始进入公募REITs市场。截至7月24日，2024年已有11只公募REITs完成了上市，募集资金总额为279.88亿元，已经超过了2023年全年（5只REITs共 170.92亿元）。

??其中房地产开发企业密切相关的是万科、华润和金茂发行的三只消费基础设施类的公募REITs，募资总额达到了112.3亿元。

??与此同时，还有20只公募REITs产品处于已申报还未上市阶段，从交易所披露的公募REITs产品申报情况来看，目前房企已申报未上市的公募REITs产品共有5只，预计下半年仍将有较多公募REITs产品完成上市。

??此外，在房企发行的已上市公募REITs产品方面，部分项目已经开始了扩募，比如5月30日华夏基金华润有巢REIT就宣布计划通过增发份额收购上海市的保障性租赁住房项目，华夏华润商业REIT也在5月28日完成了对华润商业资产1号资产支持专项计划的吸收合并，这也是房企在公募REITs方面的新尝试。

??整体看来，房企参与公募REITs发行申报主要还是在消费类基础设施、租赁住房领域和产业园等方面。尤其是在消费类基础设施领域，目前房企旗下已上市和已申报的10只公募REITs产品中，有5只是消费类公募REITs。租赁住房领域也是未来发力的方向。

??随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，越来越多的房企开始进行试水。

??未来预计将有更多持有优质资产的房企来通过公募REITs来盘活存量资产。