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??导语

??在资金相对紧张的当下，在上海拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性相对较低。

??◎  文 /马千里、邱娟

??10月25日，上海新一轮集中土拍如期开拍，挂牌的4宗地均成功出让，总成交建面50.7万平方米，成交总金额148.4亿元，整体溢价率为0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。

??与前两批次土拍相比，房企参拍热情明显下降。除杨浦定海地块2.32%低溢价成交外，余下的宝山祁连、闵行浦江镇和华漕地块3宗地均底价成交。参拍企业来看，全部都是央国企和城投，民营房企无一报名。最终，中海、华润、上海城投、象屿4家房企各落一子。

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??供地节奏：上海前三季度供地节奏偏缓，经营用地供地完成率仅20%

??基于重点城市土地成交数据，我们进一步对比典型城市2024年供地计划，在2024年供地计划缩水的背景下，截止9月30日，29个重点城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为32%，大部分一二线城市土地成交规模仍处于相对低位，尤其是一线四城，其2024年供地计划的推进进度尤为缓慢，上海和广州稍高，也仅有20%，北京次之，仅有17%，深圳垫底，仅有7%。

??具体看上海，前9月，上海成交的经营性用地成交面积仅有188公顷，较去年同期减少了1/4,占2024年上海全年经营性用地供地计划的比重仅有20%；成交金额仅822亿元，成交金额仅为去年同期的68%，成交均价也有小幅下滑。即使加上10月刚刚成交的商办和今日成交的4宗涉宅地，总成交面积210公顷，上海供地计划完成率也仅有22%。

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??1宗低溢价、3宗底价成交
市场热度降至“谷底”

??本次挂牌的4宗地中，闵行区2宗、宝山区1宗、杨浦区1宗，总起始价147.7亿元。从区位上来看，除杨浦东定海地块处于中环内，其余地块均位于中环或者外郊环的非热点板块，从土地质量上来看，不及上批次。

??热度方面，与8、9月集中土拍不同，上海本轮土拍市场十分“清冷”。具体来看，挂牌的4宗地均成功出让，1宗低溢价、3宗底价成交，整体溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。

??唯一溢价成交的地块即杨浦定海地块，该地位于距轨道交通12号线隆昌路站0.5公里以内，距中环和内环高架均十分近，交通十分便利，教育、商业配套也比较完善。该地块吸引了保利置业及中海参与竞拍，最终，经19轮竞拍，由中海成功竞得，成交总价321310万元，溢价率为2.32%，平均楼面价69158元/平方米。市场方面，周边在售的项目有合生缦云上海、中建壹品.浦江之星等项目，合生缦云累计去化61%，中建壹品·浦江之星累计去化达97%，另外待售的还有中建壹品.外滩源著、保利.外滩序88、保利.外滩序45、上海城投.兴华里，竞品众多，去化预期受到一定地影响，因此房企竞拍较为谨慎，溢价率仅有2.32%。

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??三季度“517”新政效果边际递减
9月新房成交规模降至5月水平

??虽然受“517”新政的影响，6月份上海新房成交规模止跌回调，但随着时间地推移，新政效应递减，7、8、9三月商品住宅成交规模逐步减少，9月全月仅有47万平方米，与5月水平基本持平。

??去化方面，9月共29盘入市，整体供应量升质跌，其中市区仅供应8盘，占比为28%（8月占比47%），优质项目显著收缩，去化表现优异项目仅8个（占比28%），平均开盘去化率回落至49%。市郊区及区域内部两级分化显著，局部热门板块项目去化有所下滑。1）市区2个实现“日光”：新天地翠湖天地六合庭（108套）单价21万，突破新房公寓类价格天花板，凭借绝对区位+老牌顶流+1亿纯高圈层，触发高积分并日光；徐汇滨江-中海领邸（178套）三开延续日光；浦东前滩公馆、绿发浦江园首开去化8成；而浦东开云艾尚里、黄浦海玥黄浦源、杨浦缦云上海、静安万科中興傲舍由于区位、品质、竞争分流等因素平均去化仅3成。

??2）外环线区&五大新城，去化呈梯度分化：仅综合素质全优的楼盘去化能达到7成及以上，分别是分别是①唐镇浦发唐城四期凭借位置+成熟配套触发积分且日光；②招商顾村TOD（400万级地铁房）、③龙湖观萃（产品/营销定位精准）、④象屿远香湖岸（高品质和性价比）去化7成；外环线区部分项目由于区域竞争加剧，普遍承压，如浦东华发观澜半岛、张江金茂府、港城中环汇云启、宝山共康大华公园柏翠等城市界面一般，直面竞争分流明显，去化4-6成；其余项目平均去化2成或平推。

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??拿地房企均为央国企和城投
民营企业无一报名

??与前两批次土拍相比，房企参拍热情明显下降。闵行华漕、浦江镇以及宝山祁连等偏远地块均仅有1家房企参拍，杨浦定海地块有中海和保利置业2家房企参拍。总的来看，房企参拍积极性不佳。从竞拍房企名单来看，全部都是央国企和城投，民营房企无一报名。

??竞拍结果来看，中海以32.1亿元竞得本场土拍唯一溢价地块——杨浦定海地块，楼板价为69158元/平方米，也是本场土拍楼板价最高的地块，不过由于地块周边竞品众多，经过多达19轮竞拍，但其溢价率仅有2.32%，房企竞拍十分谨慎。其余的3宗均各有一名竞买人报名，因此都以底价成交，竞买人分别是华润、上海城投和象屿。

??总的来看，上海本轮土拍一改前两批次高溢价成交的局面，土拍市场变得十分清冷。挂牌的4宗地有3宗底价成交、1宗低溢价成交，整体溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。

??究其原因，很大程度上还是与新房去化趋缓有关，尽管近期市场迎来了一些积极转变，但是利好更多地集中在市区，中心城区优质项目更是出现“日光盘”，郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。因此当地块质量下滑，尤其是非热点区域地块挂牌时，房企竞拍积极性就明显下降，多为底价成交。不仅如此，由于本轮挂牌土地起拍价大都超30亿元，金额较大，在资金相对紧张的当下，在上海拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性相对较低。