欧洲杯足球网_欧洲杯开户app￥外围平台

??导语

??市场热度持续分化，央国企和城投依旧是拿地主力。

??◎  文 / 马千里、邱娟

??10月，土地市场供地节奏不及上年同期。截止10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米，较上月同期周期性上升，较上年同期明显下降。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

??核心要点

??· 供求：本月土地供应量为1.3亿平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%。新增供应经营性用地平均容积率为1.93，连续三个月低于2.0。成交7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。

??· 热度：平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。成交总价居于前列的上海、宁波平均溢价率均不及1%。土地流拍率11%，环比减少1个百分点，延续低位运行。

??· 分布：各能级城市表现各异，一、三线同环比量跌价涨，二线同环比量价齐降。具体来看，一线成交金额298亿元，环比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高价地块成交，带动成交均价一定程度上升，环比增加37%，增至25756元/平方米。

??后市展望

??市场热度持续分化
央国企和城投依旧是拿地主力

??10月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模仅7370万平方米，较上年同期明显下降。热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。

??值得注意的是，日前刚刚结束的上海集中土拍一改前两批次高溢价成交的局面，土拍市场变得十分清冷。挂牌的4宗地有3宗底价成交、1宗低溢价成交，整体溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。究其原因，很大程度上还是与新房去化趋缓有关，尽管在需求侧调控放松后，上海市场有一定的积极效果，但是利好更多地集中在市区，一方面中心城区优质项目出现“日光盘”，另一方面郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。因此当地块质量下滑，尤其是非热点区域地块挂牌时，房企竞拍积极性明显下降，最终大概率底价成交。基于拿地企业视角，在资金相对紧张的当下，即便是在上海，拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性仍相对较低，其余城市更是如此。

??01

??供求：供地规模维持年内高位
成交建面环比正增

??土地供应方面，截止2024年10月27日，本月土地供应量为12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%。在中央“严控增量”、地方优化供地节奏的指引之下，本月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.93，连续三个月低于2.0。

??至截稿时，一线四城均有新增土地挂牌，其中关注度最高的当属北京朝阳区酒仙桥组合地块，地块出让底价高达153亿元，由3个项目组合而成，合计总建面39.4万平方米，三个项目围绕轨交站点，分别位于酒仙桥、小红门和十八里店三个板块，据北京自然资源局介绍，期望在补齐街区公共服务设施短板的同时，助力轨道微中心建设，加强区域职住平衡，进而推动北京城市总体规划深入实施和探索。2024年年中北京曾有1宗类似地块出让，涉及酒仙桥、前苇沟、电子城三个板块，最终由中建智地、江苏绿建、朝阳城联合体以112亿底价竞得。二线城市方面，本月长沙、福州、贵阳、西安、成都、南京、合肥、重庆等8市新增出让地块建面均超过100万平方米。从个体地块来看，出让底价最高的前6幅地块均在月末挂牌，其中厦门湖里东渡片区宅地，出让底价22亿元，容积率2.5，起拍楼面地价约3.7万元/平方米，地块周边大型商超、游乐场、公园等配套资源丰富，且周边没有新房在售项目，项目发展前景较佳。杭州钱江世纪城宅地出让底价29.5亿元，该地块由商办用地更改土地性质而来，容积率由6.0降至2.7，规划建面8.2万平方米，限高80米，起拍楼板价约3.6万元/平方米，创所属板块新高。地块处于滨江区政府附近，北望钱塘江，板块发展成熟，周边同类二手房挂牌价可达8万元/平方米左右，该地块执行杭州不限房价新政，获得了较高的市场关注度。

??10月份土地供应量继续环比提升，并且在地方政策扶持之下，地块的发展前景也在进一步向好。不过结合月内中央部委和地方政府欧洲杯开户app：从严控制供地规模的表述来看，鉴于大多数城市新房消化周期的高企，面对高规模的待开发和在开发土地规模，预计四季度供地规模的环比增长，仍然会控制在周期性高位的范围之内，且供地质量还会进一步优化，各地“以需定供”的趋势也会更为明显。

??土地成交方面，截止10月27日，全国300城经营性土地成交7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。一二线城市中，至截稿时西安、长沙、宁波成交建面突破100万平方米，其余城市均在100万平方米以下，共有上海、宁波成交金额突破100亿元，宁波的两宗高总价宅地均由宁波城投竞得，合计成交总价81亿。受高能级城市地块成交占比下降影响，本月平均楼板价下降至2928元/平方米，环比减少7%。

??02

??热度：溢价率连续4个月大体持平
流拍率延续低位

??市场热度方面，至截稿时10月平均溢价率3.8%，较上月全月下降0.3个百分点。本月各地土拍表现依旧分化，杭州、扬州、义乌等城市单月平均溢价率突破10%，典型如杭州江湾新城地块，地块容积率2.5，经77轮竞价由绿城以28%溢价率竞得，成交总价34亿元，楼板价5万元/平方米，新房限价6.75万元/平方米。

??而成交总价居于前列的上海、宁波平均溢价率均不及1%，本月宁波宁海县1宗小体量宅地热度颇高，地块容积率仅为1.25，经过154轮竞价，由得力地产以77%的溢价率竞得，成交楼板价约1万元/平方米，但整体来看，大多数高总价地块仍是底价成交。而上海更是再度触及2023年以来的平均溢价率低位，本月土拍平均溢价率仅0.5%，主要由于出让地块多位于中环以外，仅杨浦区一宗宅地溢价成交，不过由于周边竞品项目较多，最终溢价率仅2.3%。结合月内国新办相关表态来看，在“四取消、四降低、两增加”的全面支持下，随着需求端信心的边际好转，再加之平均供地质量的提升，四季度典型城市平均溢价率有望企稳上涨。

??10月土地流拍率11%，环比减少1个百分点，延续低位运行。随着地方对于供地指标管控的趋紧，再加之岁末重点项目供应占比的增加，预计土地流拍率将维持低位。本月北京、广州、西安、郑州均出现了宅地流拍或撤牌，本月北京出现了罕见的高总价宅地撤牌，新宫村旧改地块起拍价52亿元，原计划于本月成交，经撤牌后于10月下旬再度挂牌，地块规模有所缩水，容积率也由2.4降低至2.0，出让底价下降至24.3亿元。

??03

??重点地块：两榜一线城市占七成
沪、深分别夺得单价、总价榜榜首

??10月，一线城市京、沪、深三城仅有涉宅地成交，因此两榜被一线城市“霸榜”，占比超七成。上海和深圳分别夺得单价榜和总价榜榜首。总价榜榜首来着深圳宝安区，地块建筑面积289854平方米，挂牌起始价66.65亿元。值得一提是，该地块在竞拍时，提出了新的要求：本公告出让宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售。最终该地被深圳地铁底价竞得，楼板价22994元/平方米。总价榜第二地块来自上海宝山区，被华润46.1亿元底价竞得。

??单价榜方面，榜首地块来自上海杨浦区东外滩板块，被中海32.1亿元低溢价竞得，楼板价69158元/平方米。榜二地块来自北京丰台区，被金茂以40.13亿元底价竞得，楼板价为55787元/平方米。单榜三地块来自杭州上城区，经过77轮报价，由绿城以总价34.22亿元竞得，楼面价50717元/平方米，溢价率达28.55%，地块成交楼面价超过了杭州此前的宅地单价纪录，即2016年凤起潮鸣项目的拿地价45368元/平方米。