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??上市房企的市值在过去一年依旧承压。

??回顾2023年，地产政策持续加码，全年楼市呈现前高、中低、后稳的走势。但从资本市场行情表现来看，无论是A股还是港股，地产板块整体震荡下行。

??根据中国房地产报记者统计，2023年，上市房企市值百强榜中，有近九成市值缩水，仅有14家房地产相关企业市值上涨。

??2023年初，市值超过千亿元的上市房企还有9家，到年末，这一数量已经缩减为7家。

??受地产关联公司影响，一些物管股2023年市值跌幅较大，例如恒大物业、碧桂园服务、雅生活服务等，全年市值跌幅均在60%以上。

??不过，在部分业内人士看来，地产股的“跌”势有可能在2024年出现好转。

??一位TOP15房企证券部人士表示，2021年下半年以来，地产行业就进入了下行周期，叠加一些行业收紧政策的执行让不少房企融资受限、销售下滑、资金紧张，这进而导致一些房企面临“股债双杀”的情况。

??但在2023年末，房地产行业发展风向开始改变，中央及地方已经陆续出台多项支持房地产行业发展的鼓励政策，相信随着政策逐步落地实施，房地产行业的基本面也会逐渐改善，地产股价和市值也会慢慢修复。

??对政策敏感度降低

??整体来看，地产股全年走势“跌”字当头。走势较好的时间出现在2023年7月份，当月申万房地产指数大涨14%，几乎把此前几个月的跌幅填平。

??究其原因，当年7月，地产政策的优化调整掀起了一波高潮，例如7月24日召开的中共中央政治局会议定调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部、央行、各地政府从供需两侧，出台了包括认房不认贷、首套首付降低等一系列政策，响应中央号召。

??这些宽松类政策预期对地产股的投资情绪影响较大，也让地产股在当年7月出现短暂狂欢。

??不过，由于地产行业基本面弱势的局面并未根本性改变，所以地产股的涨势并未延续。

??且值得注意的是，从2021年以来，中央及地方已经出台多轮房地产救市政策，但行业复苏态势依旧不明显，尤其是2023年下半年以来，多轮宽松政策并不像以往一样对地产股带来立竿见影的拉升，在不少券商分析师看来，这说明地产股对政策的敏感度在逐渐降低。

??从二级市场看，目前地产股整体估值处于低位，资本市场的资金关注度也较低，即使是一些质地优良的个股，在这一轮调整中也受到较大影响。

??从中国房地产报记者统计的数据来看，截至2023年末，市值超过千亿元的房企仅有7家，分别为新鸿基地产、华润置地、中国海外发展、长实集团、万科A、保利发展以及恒基地产，这7家房企2023年市值也无一例外下跌，尤其是万科A、保利发展和华润置地，全年市值跌幅均在30%以上。

??“退市”成关键词

??2023年，上市房企的一大关键词就是“退市”。在房企困境并无明显好转的情况下，一些上市房企不得不从资本市场上退出。

??据公开资料不完全统计，2023年年内已有12家房企退市。其中，ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都、ST粤泰、ST美置、*ST中天、*ST蓝光8家企业因“连续20个交易日收盘价均低于1元”被A股强制退市，而新力控股、南海控股、嘉年华国际、三盛控股等4家企业因“主板公司的证券连续停牌18个月”而被港股强制退市。

??“退市潮”还在延续，如果股价持续低于每股1元，则*ST泛海将有可能成为2024年第一家“面值退”的上市房企。

??实际上，2023年，有不少在退市边缘的房企为了保住自己的壳，展开了股价“保卫战”，并试图通过回购股份、股东增持、注入控股股东资产等方式保住上市地位。

??除了*ST新联，金科股份、*ST泛海、ST世茂、ST美置、*ST宋都等房企都有实施或者计划实施增持。

??此外，部分物管股受关联的地产公司拖累，全年市值跌幅居前。例如碧桂园服务和碧桂园市值跌幅均在65%以上，雅生活服务和雅居乐集团市值跌幅均在57%以上，金地集团和金地商置市值跌幅均在55%以上。碧桂园、雅居乐集团和金地集团在2023年都曾传出过流动性困难的消息。

??相比这些市值下跌的企业，2023年仍有少数企业市值上涨，例如*ST新联、云南城投、中国国贸、九龙仓集团等。

??这些企业市值上涨或是因为本身经营发展比较稳定，或是因为主业有其他实业做支撑能够分散地产开发下行的风险，或是因为护盘措施，尤其是*ST新联，2023年曾一度走到退市边缘，但最终企业市值从年初70亿元涨至年末111亿元，全年市值涨幅59%。、

??头部央企国企迎来机会

??从地产股过去的行情推断，一般政策放松初期，行情主要是受政策影响较多，整体基本面较弱。但随着政策宽松后，行业基本面逐步改善，地产股也会补涨甚至迎来持续上涨的局面。

??当前，政策依旧处于放松阶段。从2023年12月政治局会议提出2024年要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。后续的经济工作会议延续政治局会议精神，地产呵护政策有望持续出台。

??“现在房企主要面临两方面压力，一是融资，一是销售。所以接下来的地产政策应该也是从这两个方面来发力。”上述房企证券人士表示，2023年末，多家金融机构召开房企座谈会实际上就是在摸底调研，预计在这之后就会有一些措施落地，尤其是民营房企金融端的支持。

??销售市场商品房的回落，在一些业内人士看来，后续可能会从存量和增量两个方面进行改善。

??从存量视角看，降低按揭利率和首付比例，放松购房限制政策等措施或逐步加码。从增量视角看，预计2024年将通过保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施这三大工程来对冲商品房的回落。

??部分研究机构认为，在持续的政策支持下，高能级城市的市场将率先复苏，土地储备质量优、投资强度稳定的优质房企将受益于楼市热度的边际改善。

??“未来，还是头部的央企、国企和优质房企更有发展机会。”上述房企证券人士表示，2024年地产板块的机会可能还是集中在这些企业上。

??光大证券则在投资建议中表示，看好具备片区综合开发能力、有机会参加超大特大城市的城市更新、市占率有望提升的稳健龙头房企；同时也看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，有望通过存量资产升维运营与盘活持续提升业绩的房企。